Por Lilia Noemí Diez[1]

“No encuentres la falta, encuentra la solución”
Henry Ford

La caducidad de la hipoteca 

La caducidad de la inscripción de la hipoteca en los Registros de la Propiedad Inmueble, tiene como objetivo dejar de publicitar un gravamen que probablemente haya fenecido. pero cuya extinción nadie se preocupó en hacer saber.

“Pasado el tiempo, puede ser difícil de encontrar al titular del derecho para que preste su anuencia a la cancelación del asiento registral. La caducidad coadyuva a desembarazar a nivel Registro de las cargas a la propiedad a fin que el dominio recobre su plenitud respecto de terceros. Producida la caducidad no le serán oponibles los gravámenes a quienes adquirieron derechos sobre el bien aunque la carga siga existiendo extra registralmente entre partes”[2].

La redacción originaria del artículo 2210 del Código Civil y Comercial determinaba el plazo de duración de la inscripción de la hipoteca por el término de veinte años, si antes no se renovaba.

El 1 de septiembre de 2016, el Congreso de la Nación, sancionó la Ley N° 27271, destinada a promover la construcción de viviendas que contasen con créditos hipotecarios de larga duración, llamadas “Casa- Ahorro”, abarcando también todos los créditos hipotecarios cualquiera sea su origen,[3] por lo que el artículo 24 de la citada ley modificó el artículo 2210 del Código Civil y Comercial, extendiendo el plazo de vigencia de las inscripciones registrales de hipotecas a treinta y cinco años.

La abrupta entrada en vigencia de esta modificación es causa de preocupación, duda y controversia entre los registradores de la propiedad.

Como consecuencia de esta modificación, y ante la falta de una norma expresa que prevea la colisión de plazos en materia de caducidad, los Registros de la Propiedad Inmueble del país se vieron obligados a resolver cuál es el plazo de caducidad de las inscripciones hipotecarias vigentes al 15 de septiembre de 2016.

La tarea del Registrador 

Tarea inusual para el registrador de la propiedad, acostumbrado a aplicar la ley, esta tarea interpretativa trajo el problema especialmente complejo de la laguna de la norma respecto de caducidad del asiento registral de las hipotecas vigentes como se señala en el párrafo anterior.

Quedan fuera del ámbito de discusión: A) Los casos en que el plazo de caducidad se haya completado durante la vigencia del Código Civil de Vélez Sársfield o del Código Civil y Comercial antes de la reforma a la que nos referimos, dichas legislaciones establecían el mismo plazo, y B) Los casos en los que el plazo de caducidad comienza con posterioridad al momento de entrada en vigencia de la nueva Ley N° 27271, que establece otro plazo de caducidad.

Quedando como asunto a resolver el de la aplicación del nuevo artículo 2210 a los asientos de hipotecas vigentes al momento de la entrada en vigencia de la Ley N° 27271.

El tema fue tratado en la LII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble (Paraná 2017) de la cual surgieron dos posiciones bien definidas[4]:

Algunos Registros, tales como Capital Federal, Provincia de Buenos Aires, Córdoba y Misiones, entendieron que las inscripciones hipotecarias vigentes al 15 de septiembre de 2016 caducan a los treinta y cinco años de su toma de razón conforme lo previsto por el art. 2210 del Código Civil y Comercial.[5] Con fundamentos de mucho valor jurídico, analizaremos a continuación, aquellos que consideramos más importantes:

a) El texto del art. 24 de la Ley N° 27271 que en forma categórica dice: “…reemplácese el texto del art. 2210…”.

b) El texto del art. 7 del Código Civil y Comercial que dice: “A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones jurídicas existentes”. Entendiendo que se debe aplicar la nueva ley a relaciones y situaciones jurídicas vigentes, por no estar agotadas éstas en el tiempo.

c) Consideran al plazo del art. 2210 como un plazo de caducidad y no de prescripción, ya que de considerarlo así, no habría duda que se aplicaría el plazo más beneficioso.

d) Entienden que aplicar el plazo del art. 2210 reformado, brinda más seguridad jurídica, al expedir un certificado que publicite la vigencia del asiento de hipoteca, que considerarlo caduco.

e) Siguieron a Luis Moisset de Espanés, quien considera que no se aplica la ley en forma retroactiva, sino que se interpreta el plazo de caducidad de la hipoteca como la consecuencia de una situación jurídica existente. “Tanto la doctrina como la práctica registral aceptaron sin vacilación que se aplicaba el efecto inmediato de la nueva ley a todas las inscripciones registrales que no hubiesen caducado antes de su entrada en vigencia y que su plazo se extendería a 20 años. El hecho generador del nacimiento, modificación o extinción de una situación jurídica, no actúa mientras no haya completado la totalidad del plazo que la ley fijaba, quedando atrapado por la nueva ley y sujeto a lo que ella dispone”[6].

Tanto el Registro de la Capital Federal como el de la Provincia de Buenos Aires, mantuvieron el criterio que habían aplicado al sancionarse la reforma de la Ley N° 17711, que extendió los efectos de la publicidad de la hipoteca de diez a veinte años[7].

La Corte Suprema de Justicia de la Nación en el célebre caso Kot dijo: “Las leyes no pueden ser interpretadas sólo históricamente, porque por su naturaleza tienen una visión de futuro, y están predestinadas a recoger y regir hechos posteriores a su sanción; las leyes disponen para lo futuro, dice el art. 3 del Código Civil, con un significado trascendente que no se agota, por cierto, en la consecuencia particular que el precepto extrae a continuación”[8].

Otros Registros de la Propiedad Inmueble, entre los que se encuentra el de la Provincia del Chaco[9], entendieron que el plazo de caducidad de treinta y cinco años no debía aplicarse a las hipotecas vigentes, a la modificación del art. 2210 del Código Civil y Comercial, sino a las nuevas hipotecas “Casa-Ahorro” y a otras modalidades hipotecarias autorizadas y traídas a registrar a partir del 15 de septiembre de 2016[10].

Con fundamentos relevantes, algunos de ellos analizaremos seguidamente:

a) Esta postura defendida por Aída Kemelmajer de Carlucci y Alicia Puerta de Chacón, considera que la publicidad el asiento registral no debe considerarse como una situación jurídica no agotada en el tiempo, y que la aplicación retroactiva del plazo de caducidad del asiento registral establecido por la nueva Ley N° 27271 puede afectar derechos subjetivos amparados por garantías constitucionales[11].

b) “Que los asientos registrales publicitados, nacidos y confeccionados al amparo de la legislación anterior deben considerarse tramos cumplidos de la situación jurídica e integran la noción de consumo jurídico tanto en relación a las partes como en relación a terceros”. La noción de “consumo jurídico”, a los efectos meramente orientadores y esclareciendo los criterios que se aplican para brindar previsibilidad y certeza a los operadores jurídicos, entendemos que una vez inscripta una hipoteca bajo el régimen del Código Civil de Vélez Sarsfield, o el Código Civil y Comercial antes de la reforma que comentamos, se produce una consolidación jurídica de la situación jurídica, o un “consumo jurídico” que lleva aparejada la consecuencia de que al momento de su cancelación o de la caducidad del asiento registral habrá de aplicarse el mismo ordenamiento bajo cuyo amparo se celebró la hipoteca. En palabras del maestro Llambías -: “…las consecuencias ya producidas están consumadas y no resultan afectadas por las nuevas leyes, pues lo impide la noción de consumo jurídico”[12]. Opinión no pacífica, porque también se ha entendido que -: “…no existen elementos para concluir en que en este caso se esté en presencia de una relación de consumo en lugar de un contrato paritario pues no sea demostrado el carácter de proveedor del acreedor hipotecario, ni que el crédito se celebrara con un destino de consumo”[13].

c) “Que la Ley N° 27.271 de Sistema de Ahorro para el Fomento de la Inversión en Vivienda no contiene una disposición expresa que constituya una excepción al principio de irretroactividad de la ley”. En el entendimiento que las leyes no son retroactivas, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario, se reitera que en el art. 2210 modificado por la Ley N° 27271 no contiene ninguna disposición expresa que constituya una excepción al principio de irretroactividad de la ley.

d) Respecto de la aplicación del C. C. y C. a las consecuencias de las relaciones jurídicas existentes, se ha pronunciado la doctrina con opiniones diferentes[14], debido a “la inexistencia de adecuadas reglas de derecho transitorio, reducido al limitadísimo art. 7°- y algunas otras normas dispersas, como el art. 2537 relativo a los plazos de prescripción; y el art. 2472 sobre la forma del testamento-causa también inconvenientes que se ven reflejados en múltiples decisiones judiciales que se publican todos los días…” [15].

e) Realizan una interpretación analógica con la prescripción, basada en el art. 2537 del C. C. y C. en virtud de lo dispuesto en el art. 1 del C.C. y C. Entendemos que para el caso, es sin duda alguna, de aplicación analógica el art. 2537 en virtud de lo dispuesto en el art. 1 del C. C. y C., en consecuencia, la aplicación de esta norma tiene por presupuesto que se encuentre en curso un plazo de caducidad al momento en que entre en vigencia una ley que establece otro plazo de caducidad, para el mismo supuesto que contempla la ley anterior. Estar en curso un plazo de caducidad significa que se haya iniciado y no haya concluido. Por aplicación analógica el plazo de caducidad en curso se rige por la ley anterior y no por la nueva. Razonamiento compartido por la Sala I de la Cámara Nacional Civil, en el reciente fallo “Gole Juan Carlos c/Registro de la Propiedad Inmueble Expte. 242/18 s/Recurso Directo a la Cámara”. Expte. 87534/18; que textualmente expresa-: “...la caducidad de un asiento registral se enmarcaría en la “caducidad sustantiva de derechos”, la cual no se encontraba regulada en el Código Civil y ahora lo está en los arts. 2566 a 2572 del Código Civil y Comercial. Existe una relación de género a especie entre ambos institutos pues, mientras la caducidad “extingue el derecho no ejercido” (art. 2566 C. C. y C.), la caducidad de un asiento registral extingue el derecho de hacer oponible ese derecho real frente a terceros … “pese a las notables diferencias que existen entre la prescripción liberatoria y la caducidad de derechos, las semejanzas entre ambas figuras son, sustancialmente mayores y relevantes, de modo que nada obsta que por analogía puedan aplicarse a ambos institutos las mismas reglas en todo aquello que el Código no disponga lo contrario, sobre todo en materia de plazos y derecho transitorio, porque la situación es idéntica”. (V. en igual sentido “Ossola Federico A. “Prescripción y caducidad en el Código Civil y Comercial de la Nación”[16][17] 2015-1, pág. 245/246.

f) El principio de rogación registral, (art. 6 Ley N° 17801), se ve alterado por una interpretación distinta, ya que quienes rogaron la inscripción registral con anterioridad al 15 de septiembre de 2016 lo hicieron por el plazo de veinte años. En este sentido el plazo de vigencia del asiento registral integra el concepto de propiedad amparado constitucionalmente.

g) Entre las dos posibilidades señaladas más arriba, respecto de la aplicación del art. 2210 del C.C. y C, reformado, hemos preferido seguir aquella expectativa que -en principio- respeta la confianza que se ha creado acerca de la duración por la cual los derechos podrán ser publicitados, y correlativamente la confianza que se ha suscitado en el deudor que su obligación no será publicitada más allá de cierto momento. Y se optó por someter el curso de la caducidad del asiento registral al sistema de ultraactividad de la ley anterior desplazando- en su carácter de norma específica – la aplicación inmediata que derivaría de la aplicación general del artículo 7 del C. C. y C.

h) Hemos tenido en cuenta el principio del favor debitoris, según el cual en los casos dudosos, cláusulas ambiguas de los contratos, deben interpretarse siempre a favor el deudor, o sea en el sentido de su liberación. Este principio es la proyección en el derecho civil de un principio más general; la protección de los más débiles frente a los abusos de quienes detentan el poder, -favor debilis- siendo ése un principio universal, muy claro en el constitucionalismo social que le permite al registrador de la propiedad utilizarlo como herramienta hermenéutica para interpretar y aplicar el artículo 2210 reformado. “También el deudor tendría la expectativa de liberación”[18]. Criterio avalado por la Sala I de la Cámara Nacional Civil, en el fallo antes mencionado, que señala-: “…la Sala considera que por aplicación del principio «favor debitoris», tácitamente reconocido en diversos artículos el Código Civil y del Código Civil y Comercial (v. sobre el tema Calvo Costa Carlos «El principio de “favor debitoris” frente al Proyecto de Código Civil y Comercial» en www.calvocosta.com.ar) cabe estar a favor de aquella solución que favorece la liberación del deudor...”.

Los registradores de la propiedad inmueble, celebramos el fallo “Gole”, que interpreta la “laguna” del art. 2210 que omitió referirse a las hipotecas vigentes al momento de su reforma, señalando el camino a seguir, de cuya senda podría resultar la unificación de criterio de los Directores de Registros de la Propiedad Inmueble del país. Hacemos votos para que así sea. 

Notas 

[1] Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia del Chaco.
[2] Nelson Cossari. “Cuestiones en torno a la caducidad prevista en el art. 23 de la Ley de prenda con registro”. LLLitoral. 2002-1287-2002.
[3] Pensamos que debieron establecer el plazo de 35 años para las hipotecas de los planes “Casas-Ahorro”, ya que con ello se provoca la cancelación de cualquier deuda hipotecaria extinguida con anterioridad, y como consecuencia, la cancelación del asiento registral, y mantener el plazo general de caducidad de 20 años para las hipotecas vigentes al momento de sanción de la Ley N° 27271.
[4] A los fines de reglar el supuesto fáctico referido (pendencia de un plazo de caducidad cuyo plazo se encuentra en curso) los Registros e la Propiedad Inmueble dictaron Disposiciones Técnico Registrales.
[5] Así lo plasmaron en sus respectivas Disposiciones Técnico Registrales N° 20/2016 (art 3) Capital Federal y 17/2016 Provincia de Buenos Aires. (art. 3). Y con posterioridad Córdoba, en  Resolución General 6 del 7/9/16 (art. 2) y Misiones DTR 11/17 del 24/11/16 (art. 1) .
[6] Luis Moisset de Espanés. “Hipoteca Inscripción registral. Caducidad. Derecho transitorio”. Publicación de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba. “Irretroactividad de la ley y el nuevo art. 3 del Código Civil. Derecho Transitorio.” Dirección de Publicaciones. Universidad Nacional de Córdoba. Córdoba 1976, página 22 y 139. “Derecho transitorio en el nuevo Código Civil y Comercial”. Obra colectiva dirigida por Luis Moisset de Espanés. Editorial Advocatus. Córdoba. 2016, pág. 34.   
[7] Disposiciones Técnico Registrales 5/68 de Capital Federal y 37/68 de Provincia de Buenos Aires.
[8] CSJN Fallos 241:291.
[9] Se ubican en esta postura los Registros de la Propiedad Inmueble de las Provincias de Chubut, Jujuy, San Luis, Río Negro, Santa Fe, Tucumán, Santiago del Estero, Salta y el Chaco, entre otros.
[10] Disposición Técnica Registral Conjunta N° 10/2016, del 28/9/16, del (Registro General de la Propiedad Inmueble de Santa Fe y Registro General de la Propiedad Inmueble de Rosario), (art. 1) , Disposición Técnica Registral N° 1/2016 del 9/11/16, del Registro Inmobiliario de San Luis (art 1), Disposición Técnica Registral N° 4/2016 (art. 2) del Registro Inmobiliario de Neuquén, Disposición Técnica Registral N° 5/2016  (art. 9) del Registro Inmobiliario de Tucumán, y  Disposición Técnica Registral N° 2/18 del Registro de la Propiedad Inmueble del Chaco (art 1). Disposición Técnica Registral Conjunta N° 1/17 del 20/2/17, del Registro de la Propiedad Inmueble del Mendoza, Primera Circunscripción Mendoza y Segunda Circunscripción San Rafael (art 1). Disposición Técnica Registral N° 1/17 del 15/8/17 del Registro de la Propiedad Inmueble de Río Negro, (art. 1).
[11] Ponencia en las “Jornadas Nacionales del Código Civil y Comercial de la Nación, y Derecho Registral Inmobiliario. Mendoza.  Abril de 2017.
[12] Jorge Joaquín Llambías “Tratado de Derecho Civil. Parte General”. Cuarta Edición. Editorial Abeledo Perrot. Bs As. 1984. Tomo I página 142, en sentido coincidente Guillermo Borda “Tratado de Derecho Civil. Parte General”. Séptima edición. Editorial Abeledo Perrot. Bs As. 19840. Tomo I pág. 167 N° 150.
[13] Aclaración de la Dra. Gabriela A. Iturbide al fallo “Gole Juan Carlos c/Registro de la Propiedad Inmueble Expte 242/18 s/Recurso Directo a la Cámara”. Expte 87534/18.
[14] Julio César Rivera, “Políticas legislativa y judicial en materia de derecho transitorio”. Revista de Derecho Civil y Comercial. Director Héctor Alegría ED La Ley Bs As. Año III N° 1, pág. 150 y ss. “Aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones jurídicas preexistentes y a los procesos judiciales en trámite”. LL 17/6/2016. Francisco Junyent Bas “El derecho transitorio a propósito del artículo 7 del Código Civil y Comercial”. LL 2015-B-1095. “El sistema e derecho transitorio en la legislación patria. A propósito del nuevo art. 7 del Código Civil y Comercial”. Semanario Jurídico N° 2004 13/5/2015. Aída Kemelmajer de Carlucci, “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones jurídicas existentes”. Primera edición. Ed. Rubinzal Culzoni. Santa Fe 2015. “Nuevamente sobre la aplicación del Código Civil y Comercial a a las situaciones jurídicas vigentes al 1 de agosto de 2015”.  LL 2/7/2015. “Las situaciones jurídicas preexistentes a un año de vigencia del Código Civil y Comercial”. LL Online AR/DOC/2312/2016. Vilma N. Birri, “El acuerdo plenario de la Cámara de Trelew y la aplicación inmediata el Código Civil y Comercial”, LL 4/11/2015. Carolina Dell Orefice, y Hernán V. Prat, “La aplicación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y el derecho transitorio” RCC y C. Octubre de 2015, pág. 19.  Sabrina M. Berger, “Eficacia temporal de las leyes en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (art. 7)”. Suplemento de Doctrina Judicial Procesal. Noviembre de 2015, pág. 17.
[15] Julio César Rivera “Políticas legislativa y judicial en materia de derecho transitorio”. Revista de Derecho Civil y Comercial. Director Héctor Alegría ED La Ley Bs As. Año III. N° 1, pág. 151.
[16] N. del A. “Aplicación del Código Civil y Comercial a las situaciones jurídicas preexistentes”.
[17] N. del A. “Revista de Derecho Privado y Comunitario. Ed. Rubinzal Culzoni. Bs. As. 2015.
[18] Ricardo Luis Lorenzetti “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”. Tomo XI. Primera edición. Editorial Rubinzal Culzoni. Buenos Aires. 2015, pág. 251